新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下產(chǎn)權(quán)酒店的投資價(jià)值 ——產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)方向

產(chǎn)權(quán)酒店模式通常是指，開發(fā)商將酒店分割成若干獨(dú)立產(chǎn)權(quán)（通常以開間為單位，并擁有產(chǎn)權(quán)證）分別出售給投資者（小業(yè)主），投資者將所持物業(yè)委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理、以獲取物業(yè)投資回報(bào)的酒店開發(fā)模式。

產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)模式于上世紀(jì)九十年代前后進(jìn)入中國(guó)，海南是最早大規(guī)模發(fā)展產(chǎn)權(quán)酒店的地區(qū)，曾經(jīng)紅火一時(shí)，當(dāng)時(shí)因市場(chǎng)不成熟，產(chǎn)權(quán)酒店負(fù)面新聞不斷，國(guó)家對(duì)這一開發(fā)模式也進(jìn)行打壓，產(chǎn)權(quán)酒店一度陷入信任危機(jī)。

而最近幾年，隨著經(jīng)濟(jì)和旅游的發(fā)展，尤其伴隨房地產(chǎn)的瘋狂發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店又風(fēng)起云涌，出現(xiàn)了成百上千個(gè)“租賃酒店”、“公寓式酒店”、“酒店公寓”、“私人酒店”和“私產(chǎn)酒店”等產(chǎn)權(quán)酒店性質(zhì)的項(xiàng)目，盡管各個(gè)項(xiàng)目良莠不齊，大部分項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)結(jié)果也還不得而知，但產(chǎn)權(quán)酒店市場(chǎng)最起碼贏得了表面上的繁榮。

理論上說，投資產(chǎn)權(quán)酒店主要是通過酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)取得投資回報(bào)，但縱觀產(chǎn)權(quán)酒店在中國(guó)的發(fā)展，不難看出，運(yùn)營(yíng)中的產(chǎn)權(quán)酒店絕大部分很難取得直接的、合理的、與投資額相對(duì)應(yīng)的投資回報(bào)，支持產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展的根本原因是對(duì)資產(chǎn)保值增值的追求，開發(fā)商許諾高額的投資回報(bào)，以及小業(yè)主對(duì)房?jī)r(jià)升值的預(yù)期是推動(dòng)產(chǎn)權(quán)酒店投資的根本動(dòng)力。

而近兩年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)下滑，房地產(chǎn)市場(chǎng)已然生變，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上升的預(yù)期也悄然逆轉(zhuǎn)，倚靠資產(chǎn)的保值增值來吸引顧客的開發(fā)招數(shù)，恐怕會(huì)越來越失去吸引力，產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)和投資應(yīng)回歸到其本身的存在價(jià)值上來，放眼未來產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展，最少有幾個(gè)方面空間：

首先，是酒店的商務(wù)需求，即商務(wù)中心區(qū)的產(chǎn)權(quán)酒店，這是最容易忽視的產(chǎn)權(quán)酒店存在模式，同時(shí)也是最容易受到政策限制的產(chǎn)權(quán)酒店類型，但也是最有存在價(jià)值的產(chǎn)權(quán)酒店模式，在城市商務(wù)中心區(qū)，有不少公司或個(gè)人，有大量的酒店消費(fèi)需求，年需求幾十間乃至幾百間客房的公司或個(gè)人不在少數(shù)，這些公司和個(gè)人如果投資產(chǎn)權(quán)酒店客房，一次性投資，常年收益，投資效益不言而喻。

比如一線城市五星級(jí)酒店建造成本大約需要70萬元（不含地價(jià)），單間客房年收益約20萬，不考慮土地價(jià)格（土地通常是不斷升值的）的情況下，四年左右即可收回投資，利潤(rùn)空間很大，足夠讓投資商和小業(yè)主分享。

其次，旅游度假需求，旅游度假型產(chǎn)權(quán)酒店是近年來產(chǎn)權(quán)酒店擴(kuò)展的主要方向，海南、西雙版納等熱帶區(qū)域，以及其他中國(guó)濱海區(qū)域、溫泉度假地，是近年產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展的集中區(qū)域，由于中國(guó)的休假制度及中國(guó)人本身的旅游度假需求特點(diǎn)，使得這些產(chǎn)權(quán)酒店在滿足小業(yè)主自身的旅游度假需求方面不近人意，好在這兩年出現(xiàn)了一些好的變化，一是中國(guó)的休假制度正在改革，國(guó)人有望更靈活地安排自己的休假時(shí)間；另一方面是易度網(wǎng)等酒店客房網(wǎng)上交易平臺(tái)的產(chǎn)生，這些新變化將有力地促進(jìn)產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展。

三是，養(yǎng)老需求，這里不是指養(yǎng)老公寓，我們是指開發(fā)針對(duì)老年人的酒店產(chǎn)品，中國(guó)老年人比例不斷擴(kuò)大，老年人的養(yǎng)生療養(yǎng)、休閑度假需求不斷擴(kuò)大，而且是相對(duì)穩(wěn)定的需求，應(yīng)是產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展理想方向。

目前投資產(chǎn)權(quán)酒店看似并不比“租住”酒店劃算，放映的是目前大部分地區(qū)房?jī)r(jià)虛高、房地產(chǎn)市場(chǎng)租售比不平衡的現(xiàn)象，只要產(chǎn)權(quán)酒店回到真正解決小業(yè)主消費(fèi)需求的層面上來，產(chǎn)權(quán)酒店的開發(fā)和投資還是大有可為的。